Immobilienpreise in Davos gehen nur noch bergauf

Der alljährliche Wirtschaftsgipfel lockt nicht nur Politgrößen in den bekannten Kur- und Kongressort. Davos ist bekannter Kongressort für die Wirtschaftselite, aber vor allem auch beliebte Wintersportregion für Promis und "normale" Urlauber. Saftige Preise in Hotels, Pensionen und Restaurants werden immer häufiger zum Argument beim Kauf einer Ferienimmobilie vor Ort.

Schon Thomas Mann beschrieb die Neubauten aus dem Ortskern heraus, als er kurz vor dem ersten Weltkrieg mit seiner Frau im ehemaligen Lungenkurort am "Zauberberg" weilte. Heute erinnert in Davos spätestens nach dem Umbau in gigantische Hotelburgen der 50er-Jahre wenig an das ursprüngliche Bergdorf. Rund um den historischen Ortskern reihen sich Hotels, Restaurants und exklusive Geschäfte. Insgesamt 6000 Hotelbetten bieten gegenwärtig Platz für bis zu zwei Millionen Übernachtungen im Jahr.

Getreu dem Motto, "Da-wos-teuer ist" kosten Häuser und Wohnungen in den Nobellagen des 13 000 Einwohner-Orts bis etwa 2,5 Millionen Euro, der Quadratmeterpreis für Wohnungen beträgt um etwa 10 000 Euro. Sebastian Wels, Geschäftsführer bei Engel & Völkers, Chur, vermisst bezahlbare Objekte: "Selbst gebrauchte Ferienhäuser sind in besonders begehrten Lagen nicht unter 1,5 Mio. Euro zu haben."

Denn trotz eines großen Wohnungsangebotes in den letzten Jahren gingen die Preise stetig bergauf. Auch die Finanz- und Wirtschaftskrise machte dem Höhenflug kein Ende, in den letzten zehn Jahren stiegen die Immobilienpreise im beliebten Ferienort bis zu 30 Prozent. Was einerseits an der stabilen Schweizer Wirtschaft, aber auch an den Kaufbeschränkungen für Ausländer liegen dürfte. Denn der Kauf von Ferienwohnungen wird mit starken Mitteln bekämpft. So existiert ein von Kanton zu Kanton unterschiedliches Kontingent ("Lex Koller"), was jedoch nach Auskunft von Lutz Schade, Fachanwalt für Steuerrecht bei Hecker Werner Himmelreich Rechtsanwälte, Köln, oft auch überschritten wird. "Die Beschränkungen sind zwar innerhalb der Gemeinden unterschiedlich festgelegt, allerdings entspannt sich die Situation erheblich, wenn Beziehungen zur Gemeinde existieren."

Hilfreich ist da eben eine Unternehmensgründung vor Ort oder auch finanzielles Engagement. "Auch der einkommenssteuerlich interessante Hauptwohnsitz kann eine Lösung für Zweitwohnungskäufer sein", ergänzt Schade, wenn auch nicht zwangsläufig mit Dauerwohnrecht verbunden. Eine weitere nahe liegende Lösung ist die Vermietung: Der Erwerb zur gewerblichen Nutzung ist ebenfalls bewilligungsfrei und unproblematisch.

Zu den begehrtesten Lagen in Davos gehören vor allem die höheren Lagen mit guter Aussicht westlich des Bahnhofs sowie die Ortsteile Obem See und Davos Wolfgang, Sitz der Hochgebirgsklinik. In Davos Dorf stehen die Hanglagen westlich der Promenade bis zur Scalettastraße im Fokus. Dort beginnt mit der Bobbahnstraße der Weg hinauf zum Berghotel Schatzalp - Thomas Manns ehemalige Lungeheilstätte - mit dem schönsten Blick auf den Ort. Ebenso wie der dort geplante "Wohnturm" ist die Realisierung des geschmacklich umstrittenen Neubauprojekts mit angegliedertem 5-Sterne-Plus-Hotel "Stilli Park" auf dem Gelände der ehemaligen Basler Höhenklinik am Davosersee noch ungewiss. Fertigstellung des 135-Millionen-Euro-Projekts mit 37 Luxuswohnungen und über 200 Hotelzimmern und Suiten durch Interconti Davos Resort & Spa war Ende 2010 geplant.

Die Wohngegend südwestlich des Kurparks bietet mit teilweise veralteten und schattig gelegenen Bauten nur mäßigen Standard. Weswegen etwa das Gebiet Hohe Promenade und Rosenhügelweg mit Preisen bis zu 1,8 Mio. Euro zwar noch als gute Lage zählt, aber zunehmend weniger begehrt ist. Nach Auskunft von Makler Wels sind neben erschwinglichen Immobilien trotzdem besonders exklusive Objekte rar. Gefragt werden vor allem freistehende Häuser und Chalets in Top-Lagen zwischen zwei und vier Mio. Euro.

Weil zwischenzeitlich etwa die Hälfte aller Immobilien am Ort Zweitwohnungen sind, plant der Kanton Graubünden den Wohnungsbau ab 2011 auf voraussichtlich 3000 Quadratmeter zu begrenzen. Die Kontingentierung dürfte sich nach Auskunft von Wels nicht dramatisch, aber dennoch stimulierend auf die Preisentwicklung auswirken: Die Masse der Objekte mit Quadratmeterpreisen von 8000 Euro dürften in den kommenden fünf Jahren Preisaufschläge von rund einem Fünftel bekommen.

Michael Jäger, Geschäftsführer der immo-score AG, Davos, sieht keine Ausverkaufsstimmung, die Preise seien bereits zu hoch: "Ein Run auf Wohnungen findet nicht statt. Seit Kenntnis der Baubeschränkungen steigen die Preise, was sich allerdings mit endgültiger Konkretisierung noch weiter verschärfen wird." Jörg Buchen, Vorstand bei Engel & Völkers rechnet mit weiterem Potenzial: "Aktivitäten zur Belebung der Region und eine gute Nachfrage nach Immobilien schafft eine gesicherte Grundlage für Wertsteigerungen. Der stabile Schweizer Markt stellt für Käufer nach wie vor ein solides und hochinteressantes Investment dar."

Eine Alternative ist die beliebte Skiregion Arosa. Auf 1800 Metern landen Ankömmlinge gleich mitten im Skigebiet: Die Haupttalstation Weißhornbahn befindet sich unweit des Bahnhofs, der trotz Kutschenidylle und herrlicher Natur mit Blick auf die großen Bauten südlich des Sees nicht als Prachtfleck des Ortes gilt. Dennoch gilt die Nähe zum See - besonders der Südhang - als gute Wohnlage.

Zu den begehrtesten Wohngegenden zählen jedoch vor allem die Gebiete nördlich des Sees bis hin zu den Ortsteilen Maran und Prätschli. Sowie der beliebte Ortsteil Innerarosa. Wohnungen in den begehrtesten Lagen kosten um die 10 000 Euro pro Quadratmeter, sonnig gelegene Luxus-Chalets mit Topaussicht zum Teil über sechs Mio. Euro.